임대차 보호법

요즘 같은 금리 인상 시기에는 대출에 대한 이자 부담이 커져 전세에서 월세로 계약하시는 분들이 많은 것 같습니다. 오늘은 변화하는 주택시장에 대응하기 위하여 반드시 알아야 할 법에 대하여 안내해드리도록 하겠습니다.

 

목차

 

 

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소중한 것을 지키는 방법

소중한 것은 잃어버리거나 누락되지 않도록 반드시 제대로 지켜야 합니다. 

 

 

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주택시장의 변화

앞서 언급한 것 처럼 최근 미국의 가파른 금리 인상의 여파로 전 세계가 금리 인상의 기조를 따라가고 있습니다. 물가상승 억제, 인플레이션 완화 등의 이유로 시중에 풀린 돈을 회수하는 시기이므로 돈의 가치가 상대적으로 상승함을 뜻하기도 합니다. 이러한 돈의 가치의 변동에 따른 영향으로 주택시장도 변동이 생겼는데요. 우선 유동성이 폭발하여 집값이 엄청나게 상승하였던 것과 정반대로 주택 거래량이 현저히 줄어들었습니다. 이는 주거비 부담을 줄이며 투자 명목으로 주택 거래가 이루어지지 않고 있다는 것을 뜻합니다. 또한 저금리, 제로금리 시대의 경우 전세 대출이 월세보다 더 저렴하였으므로 전세를 더욱 선호하였으나, 고금리 시대에는 전세에서 월세로 갈아타는 세입자가 많습니다. 이것은 전세의 월세화라고 부릅니다. 전세의 월세화의 예시로 2022년 주택거래 중 월세 거래 비중이 절반을 차지하는 것을 들 수 있습니다. 그러나 이 같은 변화는 기존에 전세를 살던 세입자에게는 부정적입니다. 전세가 아닌 월세를 선호할 경우 전세매물의 감소와 새로운 세입자가 들어오지 않아 전세 보증금을 받기 어려워진다는 뜻인데요. 소중한 전세자금을 지키기 위해 무엇이 필요할까요?

 

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아는 것이 힘

임대차보호법이란? 임차인의 안정적인 주거생활을 보장받기 위한 제도적 장치를 뜻한다. 임대차 보호법은 크게 3가지 힘을 가지고 있습니다. 첫째, 법률상의 힘입니다. 임차인이 제삼자에게 계약 내용(임대차 내용)을 언급할 수 있는 법적 효력으로, 주택 계약 및 전입신고를 한 다음날 오전 0시부터 법적 효력이 발생합니다. 문제가 발생할 시 판결에 대한 명확한 근거라는 뜻입니다. 이를 대항력 또는 법률상의 힘이라고 합니다. 둘째, 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 권한을 부여받습니다. 현재 살고 있는 집이 잘못되어 경매로 넘어가거나 공매가 될 경우 계약 당시 걸었던 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 이러한 효력이 발동하기 위해서는 계약과 동시에 전입신고를 통해 확정일자를 받아야 합니다. 마지막으로 암묵적으로 동의하는 갱신을 뜻하는 묵시적 갱신입니다. 임대인(집주인)이 사전에 계약을 갱신하거나 조건 변경 등에 대한 사전 언급이 없을 경우 처음 계약했던 조건 그대로 다시 재계약된다는 약속입니다. 임대인은 계약 종료 이전 2~6개월 사이에 임차인에게 변경할 내용이 있다면 사전 통보해야 하며, 이 시기가 지난 뒤 묵시적 갱신이 이루어지면 변경할 수 없습니다. 임차인은 묵시적 갱신 이후 원할 때 계약 해지를 할 수 있습니다.

 

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취지는 좋으나, 실효성은 글쎄..

2020년 7월 31일 주택임대차보호법을 개정하여 임대차 3법이 도입되었습니다. 임차인을 위하여 만들어진 법이기는 하나, 부작용 사례가 속출하고 있습니다. 임대차 3 법은 임차 계약이 종료된 시점으로 한 번 더 2년 계약 연장을 할 수 있는 계약갱신청구권, 계약 갱신 시 임대료를 5%까지만 제한하는 전월세 상한제, 임대인과 임차인 사이 체결하는 계약체결일을 기준으로 한 달 이내 계약을 신고하는 임대차 신고제가 있습니다. 그러나, 계약갱신청구권은 임대인(집주인)이 거주하겠다는 명분이 있으면 임차인과 계약을 하지 않아도 되며, 임대료를 제한하는 전월세 상한제를 피하기 위하여 보증금을 올리기도 합니다. 이처럼 주택법의 개정을 통해 제도적 장치는 마련하였으나, 실질적인 효력은 제한적이었습니다.

 

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마무리

오늘은 소중한 나의 돈을 지키기 위한 법에 대하여 알아보았습니다. 변화하는 시장에 대응하기 위해 공부가 필요하며, 배운 것을 바탕으로 소중한 것을 지키시길 바라겠습니다.